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第53期云珠简讯:2015年房地产投资市场走向解密

2015-01-31 01:45:11


2014年12月27日,第53期云珠沙龙在中大创新谷举行,主讲嘉宾赵卓文先生,从事房地产投资20余年,同创卓越地查办投资总经理,国内著名房地产市场研究专家、策划专家和,中国注册房地产估价师、资产估价师。如海市蜃楼般难以捉摸的楼市里,投资机会扑朔迷离,本期云珠沙龙赵先生围绕“2015年房地产市场前瞻和商业地产投资机会”的主题展开演讲,在分析以往的房地产行情下,为我们预测2015年房地产投资市场走向。


2013年是房地产投资的高峰年,全国房地产开发投资8.6万亿元,比1998年增长23倍,全国商品房销售面积13亿平方米,比1998年增长9.7倍,泰极生否,房地产泡沫破裂岌岌可危,恐惧症导致14年房地产投资额急剧下降。对于这种情况,赵先生负责任地回答:“说实话,面对现在股市牛市,正常人都会选择把钱投在股市。”但房地产市场当真不可投吗?不是的。


                               


 无可替代的重要地位

 

股市正房之位稳如泰山,但是楼市姨娘的魅力也不可低估。2013年房地产产业增加值占GDP 5.9%,税收贡献26万亿元,占全国税收19.8%。在经济增长减缓的情形下,房地产贡献率凸显增加。在政府宏观调控高房价的政策下,房地产市场势必回落,但是,房地产市场泡沫是不会破裂的。为什么?2013年,中国政府财政总收入12.91万亿元,其中,土地出让金收入就达4.125万亿元;目前中国没有其他产业能够如房地产般有能耐,财政收入还得依靠房地产经济增长,房地产无可替代的重要性由此一见。其次,根据审计署数据,中国政府负有偿还专任、或有债务,共计30.28万亿元,而这些债务政府只能靠出让土地来偿还。政府离不开房地产这棵摇钱树,借此,房地产不怕会倒下。


 房地产价格傲娇跋扈了这么久,小老百姓们恨得牙痒痒,对此,政府也要忍痛割爱。李总理指示:支持合理的自住需求,抑制投资投机需求,建立房地产长效机制。46个城市的限购令取消,中央政府把市场调控的主动权部分交到地方政府手中,未来两年,房地产调控长效机制将逐步去行政化,逐渐进入以市场自身调节为主导的阶段,这意味着政府将逐渐摆脱对房地产的依赖。此外,国家反腐力度加大、不动产登记条例实施、房产税立法工作启动,公务员急于转手卖房,据阳光家缘数据统计,今年1-11月广州新建商品房销售额为1391.21亿元,同比下跌4.74%,赵先生很负责任地告诉大家,房价势必会降。


既破不了,又升不上,表情暧昧的楼市,着实让投资者捉摸不定,究竟值不值得把钱花在她身上?可以肯定的是,即使政府找到了另一棵摇钱树,也不会放弃房地产,因为土地本身的有限性与有用性,注定了房地产一生荣华富贵。赵先生指出,房地产投资关键要看政策风向。虽然说广州、佛山、深圳的商品房整体经济活力已衰弱,但是这些大城市的中心区房地产依旧抢手,以及受政策刺激活跃的广州南沙自贸区、深圳前海合作区、澳门横琴新区、佛山南海集体建设用地都是值得开发的新生房地产,增值潜力无限,一句话来形容这片房地产的蓬莱仙岛——“你投或者不投我,我就在这里,有增不减,不离不弃”。


                               


 新时代、新玩法


 赵先生说,中国房地产与金融的关系还不够牢固,除却现有的中国房地产信托投资基金REITs,赵先生提出房地产新的融资方式——ABS(Asset-Backed Securitization,资产担保的证券化),加强房地产与金融的关系。新的时代,房地产要开始新的玩法,在互联网经济的冲击下,电商颠覆了传统经济行业,房地产也难逃厄运,商铺空置率提高、商铺租金下降,突围这个困局需要结合互联网一起玩。在电商的冲击下,购物中心大幅提高餐饮、休闲娱乐业态的占比成为调整的主旋律。


在此,赵先生给我们献出六条投资策略:


一、抓住时机低买高卖;


二、少买住房“公鸡”,多买商铺等生财“母鸡”;


三、最贵的,也许就是最便宜的,坚决不买便宜货;


四、抓住中心城市中心地段中心商业区;


五、品牌才是力量;


六、规划配套决定未来。


此外,休闲经济时代到来,旅游地产、休闲地产及文化地产的兴起,以及人口老龄化带来的养老地产的缺口,将给房地产的转型升级带来机遇,这一领域是房地产应该结合互联网经济而开拓的领域。 


                           


 沙龙互动环节,现场嘉宾提问赵先生,怎么看待房地产上市公司未来增长点?赵先生回答,虽然房地产行业经济下滑,但是大企业业务分布范围较广,业绩不完全受制于房地产单个行业。其次,每一次房地产出现重大事件时,都是中小企业倒下,而大企业乘机合并小企业,重整资产做大做强。


 沙龙结束后,广州创业谷运营总裁韩海强先生为主讲嘉宾赵卓文先生颁发云珠沙龙纪念品并留影合念。


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